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全國調控后房地產結束高增長,下半年或將下行?

發布于2017-07-09 分類:房產資訊 來源:莆田小房人

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    自3月17日深化樓市調控以來,從交易數據上逐步可以反映出熱點一二線城市因調控發生的變化:網簽成交量持續走低,市場開始進入調整周期。


  從整體數據表現看,一二線城市已經出現環比下行,雖然三四線城市繼續高位運行,但整體漲幅被拉動下行。分析認為,當前調控環境仍然從緊,樓市調整才剛剛開始。


  某研究院發布的研究顯示,2017年上半年,房地產行業各項指標走勢均呈現“前高后平”,部分指標如開發投資額、土地購置面積超預期增長,在嚴厲調控之下,依舊保持“火熱”。商品房銷售雖然累計同比增速逐月下滑,但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持近一年月均水平之上。這主要得益于從去年四季度開始,三四線城市去庫存進程大幅加速。然而二季度,隨著緊縮調控頻頻加碼的效果逐漸顯現,占全國房地產行業銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長腳步顯著放緩,銷售、投資、新開工和土地購置等各項指標開始回落,二季度成為全年的拐點。


  結束高增長


  深化調控百日后,房地產各項指標結束了高增長,并開始表現出下滑態勢。


  CRIC統計顯示,2017年上半年,房地產開發投資額創近兩年新高。其增速在2015年降至1%的“冰點”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持續沖高,前4月累計增長9.3%。但在5月份,房地產開發投資額累計增速較前值在今年首次下降,幅度達0.4個百分點,但這仍高于2016年7.2%的增速,整體投資熱情并未出現減退。單月開發投資額也保持在近一年月均水平上,環比上漲17%。


  銷售增速也在持續回落。數據顯示,2017年1-5月,商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%,增速比1-4月回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元,增長18.6%,增速回落1.5個百分點。前五月銷售面積、金額分別較2017年初下降7.4個和10.8個百分點,較去年最高點下降22.2個和37.3個百分點。


  以調控態勢最為嚴厲的北京為例。春節后北京二手房市場交易量和房價快速沖上歷史新高,但3月下半月隨著樓市調控的從嚴趨緊,二季度北京二手房市場交易量斷崖式下跌,房價出現松動。據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套,環比2016年下半年減少36.5%,同比2016年上半年減少35.8%。至此北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來連續增長的態勢。


  從歷史調控周期看,房價拐點通常滯后于交易量拐點。但從二季度數據看,房價也開始顯現拐點跡象。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,如果從2017年上半年整體而言,北京二手住宅的成交價格環比2016年下半年仍有小幅增長,但在“3·17新政”出臺,北京二手房價在3-4月份沖高后,開始逐步企穩回落。5月成交價環比下跌3.4%,6月再次環比下跌4.7%,跌幅有擴大跡象,預示房價拐點的到來。


  偉業我愛我家統計還顯示,2015年3·30新政后,北京二手住宅價格基本是逐月增長,僅2015年7月和11月有小幅回落,今年5月份是歷時18個月以來北京二手房價的首次下跌。雖然房價同比仍在上漲,但同比漲幅在明顯縮小,且價格環比持續下跌的趨勢已經顯現。


  下半年或現實質降價


  “3·17”調控以來,房地產調控仍現高壓態勢。各地政策依然不斷出臺,近期西安、北京等城市再次持續加碼。


  西安主要是加碼限售。調控要求稱,購買的商品住房,自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在部分限定區域范圍內購買的二手住房,房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。


  北京近期則在供應端“下功夫”。要求房地產開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底,北京市共有拿地未開工項目161項,開工未入市項目228項。


  某研究中心認為,政策調整的空間仍有,尤其是針對三四線城市;供給側、限價政策難有放松,熱點城市供應量將持續偏緊,但整體要略好于上半年。因此該機構指出,綜合供求因素來看,三季度乃至下半年銷售增速持續下滑為大概率事件,面積增速或降至10%以下;銷售金額增速也將在銷售結構變動的影響下繼續回落,下滑速度主要取決于三四線城市市場“火熱”的可持續性。目前實則不容樂觀,原因在于目前調控政策已蔓延至大部分三四線城市;多數三四線城市供求并未真正逆轉,且需求存在透支。


  從房價預期看,業內普遍認為,下跌才剛剛開始。


  胡景暉表示,隨著交易量持續回落,2014年曾經歷過北京二手房價下跌10%的情況,或將在2017年再現。由于今年的調控力度比2014年還要嚴格,預計今年跌幅有可能超過10%。“三季度開始,我們將看到北京二手房價下跌的區域和跌幅進一步擴大。”


  同策咨詢研究部總監張宏偉則認為,大部分一二線核心城市樓市已呈現“量跌價穩”特征:上半年核心一二線城市樓市成交(網簽)數據大幅下降,在供應量沒有太多增加的情況下,市場去化周期有明顯回升,部分核心城市庫存去化周期出現指標意義上“降價”信號。預計下半年過去兩年房價漲幅較大的城市有可能率先出現實質性降價,如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等。


  他認為,調控政策仍然是從嚴執行。當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候,政策面不可能出現松動,樓市調整的趨勢至少會延續到明年上半年。


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