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別造謠了!任志強從沒說過18年房價暴漲!他的意思是...

發布于2017-07-08 分類:房產資訊 來源:地產情報站

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最近,有篇文章傳的很火,寫的是任志強對2018年房價的預判。這篇文章站長也看過,本來覺得,信息時代,謠言比較多,沒有理會。


  結果昨晚有個粉絲發給站長,說:站長,任大炮從來沒有錯過!看來房價還要漲!俺們縣城新盤一開盤就日光,俺等不及了,要買入了!


  沒想到,今天在某專業投資平臺也看到這篇文章,站長內心是有一萬匹草泥馬奔騰而過的。



  如果說公眾號,大部分小編為了博眼球賺個閱讀量也就罷了。專業的投資平臺發出這種文章,那會誤導多少投資者?是打算忽悠一群人高位接盤站崗嗎?


  文章提出,任志強的發言是在近期舉行的“房地產調控政策與市場前景”閉門研討會上。


  近期是哪一期呢?看發言內容,應該在去年,2016年11月27日下午,《任志強張維迎黃益平北大閉門會》上,地點是朗潤園萬眾樓。


  實際上,這不是所謂的最近發言。任志強最近的一次公開場合發言是在2017年1月7日,鉅派投資集團“2017年宏觀經濟展望暨投資策略會”。



  還有一個消息是,3月18日上午,有人問任志強的朋友劉春,最近樓市調控政策連續加碼,想知道任志強對長中短后市走勢的看法。任志強微信回復了劉春。


  限購政策告訴大家,房子是用來炒的。沒有一個政策是為了幫助購房者減輕負擔,都是讓炒房減少杠桿,使炒房不會引發銀行貸款危機的。不是倒洗澡水把孩子倒掉,是直接把孩子倒掉。短期平或跌必然會導致長漲。有七成首付能力早就有房了。


  文章里,作者把任志強最近兩次公開場合的發言糅合一起,數據用的都是15,16年的老數據,完全沒有把今年北京供地計劃算計去,也沒有把北京5年新增的150萬套房算進去。結果得出,18年房價暴漲的結論,還要任大炮背鍋也是醉了。


  實際上,大炮從來沒有說過18年房價還會暴漲的言論,站長相信大炮也不會做出這個判斷。他對市場把握一直是很敏銳的。任大炮并非一味唱多,比如14年,大炮就預言房價要下跌,結果證明其遠見。而大炮數次預言房價暴漲的時間節點,也是踏準了的,即使是死多頭,大炮也從來不盲目唱多。


  未來一年半左右房價預期平或者跌


  大炮在1月份說過,房價漲跌要看政策周期。


  “房地產政策有一個不肯定性,今年、明年、未來怎樣樣?沒人敢說。我們要預測都是依據現有政策做抉擇,然而實際結果必定會依據未來的新的政策。周期是多少?許多人說十幾個月,這是政策變化的周期,通常18個月變一次,12個14個月也有,一年半上下。政策周期抉擇了房地產經濟的增長情況。”


  而3月份,大炮發言,短期平或跌必然導致長漲。這個短期,應該就是政策變化周期。可能12-18個月。所以,至少下半年,明年房價平或跌是大概率事件,不會再有大的暴漲機會。


  如果你17年,18年還想高杠桿做投資,那么真的要評估下風險了。大炮也提醒過,中國房地產是政策市,最高領導已經明確指出,房子是住的,不是用來炒的。


  如今北京的新領導班子已經確定。



  而且你們還記得去年蔡奇市長說,要確保北京2017年房價環比不上漲了嗎?相信蔡奇市長一定會把大大的話執行到位的。



  換句話說,北京的新房備案價17年一定會嚴控,限購限貸的調控政策17年也不會放松。北京又是其他城市政策的參考標尺,尤其是一線、強二線城市在未來的不久會出現陰跌。


  現在熱火朝天的三四線城市,還依然處于大漲的階段。如果調控到位,就高位站崗幾年,不到位,那可能就要戳破幾個泡沫了。


  前天站長好基友愛上樓分享了一篇文章,其中有段話站長跟粉絲們共勉:


  買房最大的好處是能長期低息貸款,而不是漲的多。這些年房子并不見得比大米、白菜、食用油漲的多。所以,買房本身并不見得是最好的一個投資。它之所以引人關注,只不過每個人都相關,投入的比例大而已。這些年真正的好投資是7折利率的負債。哥買的不是房,哥買的是債!


  而現在,5成,7成首付,還要承受1.1倍,1.2倍的貸款。


  杠桿沒有了,低利率也沒有了。


  你還傻乎乎的往里沖……我敬你是條好漢。


  現在購買房地產作為長期投資是好的決策嗎?


  房價漲到今天的樣子,這個勢頭可持續嗎?放眼未來20年,現在購買房子作為長期投資,是不是可持續的、合理的投資呢?


  我認為,房子每年漲3%以上,才是一項合理的投資。在這3%里,有2%是折舊,1%是凈收益率。每年漲3%,難嗎?事實上,在美國投資房地產的真實收益率不到1%。現在要求北上廣深房價保持3%的漲速,需要一些前提條件。


  首先考慮未來人們對房子的需求有多強,其中最主要的因素就是收入增長有多快,第二考慮政府能供多少地蓋房。我們假設20年后,中國城市化率達到70%,房價收入比是10倍,房子每年折舊2%,人均住房面積提升到40平米。


  我們對一、二、三線城市進行分析,分析一年新建多少房子和人們收入增長速度的關系。以一線城市為例,如果居民收入能增長6%,城市每年新增住房只有1000萬平米,那么,房子的真實回報率是可以達到3%的。如果算上4%的通貨膨脹率,名義上就有7%的真實回報率。如果北京每年新增住房有4000萬平米,那大家必須更富有,才能有更強的購房動力。所以,再具體以北京為例,假設未來保持每年6%-7%的經濟增速,新建住房降到之前的50%左右,才能保證投資房產在未來20年能有每年3%的凈收益率,才是一項理性的投資。而這些假設,未必能成立。


  中國今天的房價已經漲到很高的程度了。房屋投資要維持3%的真實收益率,北上廣深,甚至包括二三線城市必須維持6%至7%的真實收入增長率,還要把住房供地降到過去5年的一半水平。


  所以,供給、需求是很簡單的道理,第一我們要努力發展經濟,提高大家的收入,房價還會節節高;第二供地不能太多,太多就崩盤了。我們的結論是,房價的確已經很高了,必須非常小心謹慎對待它。為了讓房價不崩盤,政府當然可以控制土地供給,但機會成本是,我們的城市化速度會變慢,生產效率方面有損失。


  當然,房價還可以更高,因為剛才的決策模型是理性的,但中國人買房,很多不求3%的真實回報率。如果把錢存銀行、放在股市的回報率更低,人們還是對投資房地產。但是,中國能支撐多高的房價呢?


  只有更多創新才能支撐今天的高房價


  我對中國房地產是樂觀的。但是,如果政府使出很大的力氣維持高房價,不是好事。


  我給出來的政策建議是:


  國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制,由地方政府更大自主權利決定土地的使用;


  改革城市規劃的工程師主義做法,充分考慮成本、價格的作用,不能墨守毫無根據的容積率指標,要充分考慮當地的市場情況;


  改交易環節的稅收為持有環節的稅收;


  大力建設健康的金融和資本市場,增加人們儲蓄的出處,有更多投資機會和方式,減少買房需求;


  大力促進勞動生產率和全要素生產率的提高;


  適當進行房地產投資需求管控,尤其在一二線城市。


  經濟發展好了,高房價才能持續;發展不好,持續不了。我們需要促進生產率和全要素生產率的提高,我們的經濟需要年輕人多創新,做出更多的產品和服務,才能支撐我們今天的錯誤的高房價。

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